Investitorii români domină piața imobiliară după trei decenii de transformări majore

O evoluție spectaculoasă a pieței imobiliare!

Capitalul autohton preia frâiele pieței imobiliare: 30 de ani de transformări și o nouă ere pentru investitorii români

După trei decenii de evoluție rapidă, piața imobiliară din România a intrat într-o fază nouă, în care antreprenorii și investitorii locali au câștigat o poziție dominantă, capabili să efectueze achiziții care se măsoară în sute de milioane de euro. În perioada ianuarie-septembrie 2026, volumul tranzacțiilor s-a apropiat de 700 de milioane de euro, iar specialiștii de la Colliers prevăd că până la închiderea anului, piața ar putea depăși din nou bariera de un miliard de euro.

Această dinamică reflectă o schimbare structurală profundă: de la achiziții punctuale ale clădirilor mici, realizate la randamente de peste 20%, s-a ajuns la preluarea unor portofolii de mari dimensiuni.

Analiza publicată de Colliers, cu ocazia a 30 de ani de activitate în țara noastră, documentează această traiectorie de transformare.

Una dintre cele mai semnificative schimbări constă în apariția unor jucători români cu o putere financiară suficientă pentru a se măsura cu marile fonduri internaționale.

Un exemplu emblematic este operațiunea din 2022, când Pavăl Holding, vehiculul de investiții al fraților Dragoș și Adrian Pavăl, fondatorii Dedeman, a achiziționat portofoliul de birouri al CA Immo în România, pentru o sumă de 377 de milioane de euro.

Potrivit datelor Colliers, această tranzacție a fost, la momentul respectiv, cea mai mare operațiune imobiliară înregistrată pe piața locală.

Acest eveniment a marcat un punct de cotitură: dacă în anii 2000 leadership-ul tranzacțiilor aparținea exclusiv capitalului străin, astăzi capitalul românesc participă la operațiuni de dimensiuni similare.

Robert Miklo, Partener și șef al departamentului Capital Markets la Colliers, subliniază că prezența masivă a capitalului local și regional a redus dependența de deciziile luate în marile centre financiare europene.

Investitorii români susțin acum tranzacții de mari proporții și le privesc pe termen lung, ceea ce conferă pieței o stabilitate crescută și o bază mai solidă în fața schimbărilor de context extern.

Traseul istoric al pieței arată o evoluție spectaculoasă. În anii ’90, România dispunea de un număr redus de clădiri moderne de birouri, centre comerciale sau spații logistice disponibile pentru investiții. Piața era controlată de investitori privați, printre care grupuri israeliene, care cumpărau clădiri mici la randamente cuprinse între 18% și 22%. Trebuie precizat că randamentul imobiliar reprezintă raportul dintre venitul anual generat de o proprietate și prețul de achiziție; un randament mai mare poate semnifica atât venituri superioare raportate la investiție, cât și un nivel de risc mai ridicat asociat proprietății sau pieței.

Un punct de cotitură a fost atins în 2003, când clădirile Opera Center și Europe House au fost vândute către fondurile austriece CA Immo și Europolis, la un randament de aproximativ 12,5%.

Aceste operațiuni au atras atenția marilor investitori instituționali asupra României.

Anul 2006 a văzut valoarea tranzacțiilor imobiliare ajunge la aproximativ 850 de milioane de euro.

În același an, ImmoEast a cumpărat Polus Center din Cluj pentru peste 200 de milioane de euro, marcând prima tranzacție imobiliară din România care a depășit acest prag.

Aderarea la Uniunea Europeană a accelerat ritmul de creștere. În 2007, volumul investițiilor a atins aproximativ 1,5 miliarde de euro.

Tot în 2007, clădirea America House a fost achiziționată de Natixis pentru 120 de milioane de euro, la un randament de 5,5%, cel mai scăzut nivel înregistrat până atunci în România.

Preferințele de investiție au evoluat!

Potrivit Colliers, acest nivel al randamentului nu a mai fost egalat ulterior pe piața românească.

Creșterea rapidă a fost întreruptă brusc de criza financiară internațională.

În 2009, valoarea tranzacțiilor imobiliare din România a coborât la aproximativ 100 de milioane de euro, cu o scădere de circa 90% față de nivelul anului anterior.

Divergențele dintre prețurile cerute de proprietari și ofertele investitorilor au blocat numeroase operațiuni. Totuși, criza a generat oportunități pentru acei investitori care dispuneau de lichidități suficiente pentru a cumpăra active la prețuri reduse. Printre companiile care și-au consolidat portofoliile în această perioadă s-a numărat NEPI, care ulterior a devenit unul dintre principalii deținători de active comerciale în România.

Piața a început procesul de recuperare începând cu 2014, când volumul tranzacțiilor a urcat din nou spre nivelul de un miliard de euro. În anii următori, investițiile s-au menținut, în general, într-o bandă cuprinsă între 650 și 900 de milioane de euro anual. Spre deosebire de perioada pre-criză, piața beneficia acum de o prezență mult mai importantă a capitalului local și regional. Un moment de vârf s-a înregistrat în 2022, când investițiile imobiliare au totalizat aproximativ 1,25 miliarde de euro, cel mai ridicat nivel atins după criza financiară.

Cea mai mare tranzacție din acel an a fost preluarea portofoliului CA Immo de către Pavăl Holding, pentru 377 de milioane de euro.

Această operațiune a demonstrat că investitorii români pot mobiliza capital pentru achiziții de dimensiuni care, cu două decenii în urmă, erau rezervate aproape exclusiv fondurilor internaționale.

În paralel cu schimbarea de jucători, au evoluat și preferințele de investiție. Dacă în prima fază de dezvoltare clădirile de birouri erau activele cele mai căutate, spațiile industriale și logistice au devenit treptat tot mai atractive. În 2018, Europolis Park, unul dintre cele mai mari proiecte logistice din zona metropolitană a Bucureștiului, a fost tranzacționat pentru aproximativ 200 de milioane de euro.

Pandemia a accelerat interesul pentru acest segment, pe fondul expansiunii comerțului online și a necesității companiilor de a-și securiza lanțurile de aprovizionare. În 2020, în ciuda incertitudinilor generate de pandemia, tranzacțiile imobiliare au totalizat aproape 900 de milioane de euro. Cea mai mare operațiune a fost achiziția portofoliului de birouri NEPI Rockcastle de către AFI Europe, pentru 307 milioane de euro.

Majorarea dobânzilor din 2022 și 2023 a provocat o nouă ajustare a pieței. Valoarea tranzacțiilor a coborât spre 500 de milioane de euro în 2023, înainte de a se redresa la aproape 700 de milioane de euro în 2024.

Spre deosebire de criza din 2009, această ajustare a fost determinată în principal de creșterea costurilor de finanțare, nu de probleme generalizate ale proprietăților. În 2025 și 2026, divergențele dintre prețurile cerute de vânzători și cele oferite de cumpărători au început să se reducă.

Potrivit analizei Colliers, valoarea investițiilor imobiliare în primele trei trimestre din 2026 a atins aproape 700 de milioane de euro, iar tranzacțiile aflate în pregătire ar putea împinge piața peste pragul de un miliard de euro până la sfârșitul anului.

Consultanții subliniază că România continuă să ofere randamente superioare față de piețele imobiliare mature din Europa Centrală și Occidentală.

Diferența față de Europa Occidentală este estimată la aproximativ 3-4 puncte procentuale, aspect care face activele românești atractive pentru investitorii căutând venituri mai mari raportate la capitalul investit.

Un alt segment care revine în centrul atenției este cel al proprietăților comerciale. În 2026, piața a înregistrat cea mai mare tranzacție de retail de până acum, evaluată de Colliers la aproximativ 300 de milioane de euro. Potrivit consultanților, investitorii au devenit mult mai selectivi decât în perioada pre-pandemie. Centrele comerciale dominante și parcurile de retail bine amplasate, care beneficiază de trafic constant și chirii sustenabile, sunt preferate în detrimentul proprietăților cu perspective mai slabe.

Simina Niculiță, Director pentru Capital Markets și șefă a departamentului Retail la Colliers, comentează: „Retailul spune foarte bine povestea acestei piețe. În 2006, Polus Center Cluj a devenit prima tranzacție din România care a depășit pragul de 200 de milioane de euro. Douăzeci de ani mai târziu, investitorii își îndreaptă din nou atenția către retail, însă cu criterii foarte diferite”.

Pentru următorii ani, consultanții anticipează o piață mai echilibrată între investițiile în birouri, spații industriale și logistice și proprietăți comerciale. În același timp, investitorii români și regionali sunt așteptați să joace un rol tot mai important, alături de fondurile din Europa Occidentală și de capitalul provenit din Asia și Orientul Mijlociu.