Retailul românesc caută noi orizonturi: Orașele mici, noua frontieră a marilor dezvoltatori

Unde se mută polii de consum?

Dinamica retailului din România trece printr-o schimbare de paradigmă. Dacă până acum marile orașe erau singurele vizate de investitori, astăzi vedem o migrare a atenției către localitățile mai mici, un teritoriu până nu demult ignorat. Datele recente arată că doar 20% din spațiile comerciale moderne sunt amplasate în orașe cu mai puțin de 100.000 de locuitori. Această cifră nu este doar o statistică, ci o invitație la expansiune, într-un context în care marile centre urbane au devenit deja supraaglomerate.

La nivel național, stocul de retail modern a ajuns la 4,93 milioane de metri pătrați, repartizați în 191 de proiecte majore – de la mall-uri clasice la parcuri de retail. Totuși, harta acestor investiții este inegală: Bucureștiul și marile centre regionale domină autoritar, în timp ce restul țării abia începe să recupereze decalajul.

Capitala rămâne lider detașat, cu 1,35 milioane de metri pătrați, adică 27% din totalul național, împărțiți în 40 de proiecte. O pondere similară, de 1,33 milioane de metri pătrați, o regăsim în cele șapte orașe cu populație între 200.000 și 300.000 de locuitori. Mai departe, zece orașe medii (100.000 - 200.000 de locuitori) adună 1,30 milioane de metri pătrați. Practic, 18 orașe mari concentrează peste 80% din tot ce înseamnă retail modern în România.

La polul opus, cele 24 de orașe cu populație între 50.000 și 100.000 de locuitori dețin doar 16% din piață, în timp ce localitățile sub 50.000 de locuitori abia dacă ating 3,6%. Această discrepanță este, în esență, motorul viitoarelor investiții. Dezvoltatorii încep să înțeleagă că succesul nu mai stă doar în volum, ci în adaptarea la specificul fiecărei comunități.

Cine domină harta investițiilor?

Dana Radoveneanu, șef al departamentului Retail la Cushman & Wakefield Echinox, punctează esențialul: viitorul nu aparține doar noilor metri pătrați construiți, ci capacității acestora de a răspunde nevoilor locale. „Succesul va depinde de puterea de cumpărare, de accesibilitate și de cât de bine reușim să adaptăm mixul de chiriași la realitatea din teren”, explică ea. Urmează o perioadă de selecție riguroasă, unde dimensionarea corectă va face diferența dintre profit și eșec.

Perspectivele rămân optimiste, susținute de un flux constant de proiecte. Conform raportului Romania Marketbeat Retail Q3 2026, în primele nouă luni ale anului au fost livrați aproape 70.000 de metri pătrați. Chiar dacă ritmul a încetinit în trimestrul al treilea, cu doar 11.000 de metri pătrați finalizați, planurile de viitor sunt ambițioase. Până în 2029, sunt în diverse stadii de construcție sau planificare peste 500.000 de metri pătrați.

Interesul investitorilor rămâne ridicat, dovadă fiind tranzacțiile de 375 de milioane de euro înregistrate în primele nouă luni ale anului 2026. Retailul reprezintă aproape 67% din totalul investițiilor imobiliare cu venituri constante, confirmând faptul că, indiferent de dimensiunea orașului, apetitul pentru comerțul modern rămâne unul dintre pilonii economiei locale.