Piața imobiliară din România a atins investiții anuale de peste un miliard de euro în trei decenii

Vârfuri și prăbușiri: 2007 și 2009!

Trei decenii de transformare a pieței imobiliare în România: de la investiții modeste la peste un miliard de euro anual

Analiza publicată de Colliers ocazionalul a 30 de ani de prezență în România surprinde o evoluție spectaculoasă a pieței de capitaluri imobiliare.

Dintr-o piață incipientă, cu puține active moderne disponibile și aproape fără prezență a fondurilor instituționale, sectorul a ajuns la volumuri anuale care ating sau depășesc marca de un miliard de euro în cele mai bune perioade.

Această metamorfoză nu a fost liniară, ci a traversat faze de expansiune accelerată, de șocuri financiare și de recuperare graduală, care au consolidat o piață mai rezilientă și mai bine capitalizată.

În anii '90, structura tranzacțiilor era complet diferită de cea de astăzi. Piața era dominată de cumpărări de terenuri, de companii sau de clădiri destinate uzului propriu, în timp ce portofoliile de clădiri moderne de birouri, centre comerciale sau hub-uri logistice erau extrem de rare.

Primii investitori străini care au intrat pe piața românească au fost, în mare parte, grupuri private, inclusiv fonduri israeliene, care au cumpărat active mici de birouri la randamente foarte ridicate, între 18% și 22%.

Aceste niveluri reflectau riscul perceput de capitalul extern într-o economie abia ieșită din tranziție.

Punctul de cotitură majoră a survenit în 2003, când două tranzacții simbolice au marcat intrarea României pe radarul investitorilor instituționali internaționali. Opera Center și Europe House au fost vândute către fondurile austriece CA Immo și Europolis, la un randament de aproximativ 12,5%.

Acest nivel, mult sub cel din anii '90, semnală o schimbare de percepție: piața devenise mai matură și mai previzibilă. Între 2004 și 2006, creșterea economică și apropierea de aderarea la Uniunea Europeană au accelerat fluxul de capital străin.

Volumul tranzacțiilor a atins aproximativ 850 de milioane de euro în 2006, cu participarea activă a investitorilor din Marea Britanie, Germania, Franța și Australia alături de cei austrieci.

În același an, Immoeast a achiziționat Polus Center în Cluj pentru peste 200 de milioane de euro, prima tranzacție imobiliară din România care a depășit acest prag.

Vârfuri și prăbușiri: 2007 și 2009

Anul 2007 a fost punctul culminant al unui boom imobiliar. Valoarea tranzacțiilor a ajuns la aproximativ 1,5 miliarde de euro, un nivel care nu a mai fost atins timp de peste un deceniu. În acel an, America House a fost vândută către Natixis pentru 120 de milioane de euro, la un randament de 5,5%, cel mai scăzut înregistrat până atunci în țară.

Acest nivel de randament se situa printre cele mai joase din întreaga regiune a Europei Centrale și de Est.

Trecerea rapidă de la randamente de două cifre la 5,5% într-un interval de câțiva ani ilustrează cât de repede s-a transformat percepția investitorilor asupra riscului și a atractivității pieței.

Totuși, criza financiară globală a lovit brusc în 2009. Valoarea tranzacțiilor a scăzut la aproximativ 100 de milioane de euro, o reducere de circa 90% față de anul anterior.

Piața a rămas aproape blocată câțiva ani, cu multe tranzacții rămase neîncheiate din cauza divergențelor de preț între vânzători și cumpărători.

Această perioadă a schimbat și profilul investitorilor: au apărut jucători dispuși să cumpere active la prețuri reduse, iar fonduri precum NEPI au folosit ocazia pentru a-și construi portofolii semnificative.

Din 2014, piața a intrat într-o fază de stabilitate!

Rezultatul a fost o piață mai bine capitalizată, cu investitori mai ancorați pe termen lung și mai puțin expuși la fluxurile de capital extern care intrau și ieșeau rapid în funcție de contextul global.

Rise-ul capitalului local și regional

Începând din 2014, piața a intrat într-o fază de stabilitate relativă. Volumul anual al tranzacțiilor a revenit aproape de un miliard de euro, menținându-se în intervalul de 650 la 900 de milioane de euro în anii următori.

Diferența esențială față de boom-ul din 2007 a fost structura de capital: piața nu mai era dependentă exclusiv de fonduri occidentale, ci a început să se bazeze tot mai mult pe investitorii locali și regionali.

Această diversificare a redus vulnerabilitatea la șocurile externe și a oferit o bază mai solidă pentru tranzacții în perioade de scădere a apetitul capitalului european.

Maturizarea pieței s-a extins și dincolo de segmentul de birouri. În 2018, Europolis Park, unul dintre cele mai importante proiecte logistice lângă București, a fost tranzacționat pentru aproximativ 200 de milioane de euro.

Această tranzacție a stabilit un reper pentru segmentul industrial și logistic, care până la un deceniu înainte era aproape ignorat de investitori. În 2022, piața a înregistrat un volum de aproximativ 1,25 miliarde de euro, cel mai bun an de după criza financiară.

Cea mai mare tranzacție a fost vânzarea portofoliului CA Immo către Pavăl Holding, pentru 377 de milioane de euro, cea mai mare tranzacție imobiliară din România până la acel moment.

Această operațiune a demonstrat că investitorii români pot acum cumpăra active de dimensiuni comparabile cu cele ale marilor fonduri internaționale.

Impactul pandemiei și ajustarea post-pandemie

Primele luni din 2020 au adus incertitudine și amânarea unor decizii, dar anul s-a încheiat cu tranzacții de aproape 900 de milioane de euro.

Cea mai mare a fost achiziția portofoliului de birouri NEPI Rockcastle de către AFI Europe, pentru 307 milioane de euro, una dintre cele mai mari tranzacții pe piața locală a birourilor.

Pandemia a schimbat și preferințele investitorilor: spațiile industriale și logistice, considerate mult timp mai puțin atractive decât birourile sau retailul, au devenit unele dintre cele mai căutate active, susținute de explozia comerțului online și de necesitatea lanțurilor de aprovizionare mai sigure.

Investitorii au devenit mai selectivi, diferențiind clar între proprietățile de calitate superioară și cele cu perspective slabe.

Creșterea dobânzilor în 2022-2023 a reprezentat un nou test.

Finanțarea mai scumpă a pus presiune pe prețuri, iar valoarea tranzacțiilor a coborât spre 500 de milioane de euro în 2023, înainte să revină la aproape 700 de milioane de euro în 2024.

Spre deosebire de criza din 2009, această ajustare a fost în primul rând una de preț, cu chiriile menținute sau crescute în majoritatea segmentelor.

În 2025 și 2026, piața a început să se stabilizeze pe măsură ce diferențele dintre prețurile cerute de vânzători și cele oferite de cumpărători s-au redus.

Un semnal pozitiv este că cele mai mari două tranzacții de birouri din 2025 au fost realizate de capital local, subliniind maturizarea și independența crescută a pieței românești față de fluxurile de capital extern.